用語説明

当サイト内にて使用される用語の説明を記載します。

なお、当サイトは田舎暮らし物件を目的とするサイトの為、主に田舎物件に頻出する用語を中心にポイントを解説致します。

オーナー物件(個人売買)、空き家バンク物件で業者仲介がない場合等は以下の点に注意し、売主・買主それぞれ理解した上で取引をすすめるように注意しましょう。

都市計画区域

都市計画区域は都市計画を定める対象となる場所であり、「健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保する」という都市計画理念を達成するために制定されています。

説明/取引の注意点
都市計画区域内 都市計画区域内の物件については一定の開発行為をしようとする場合には都道府県知事の許可が必要であり、建築物を建築しようとする場合には建築基準法に基づく建築主事の確認(建築確認)を受けなければなりません。
市街化区域 優先的かつ計画的に市街化を図る区域。すでに市街地を形成している区域と今後10年以内に市街化を図るべき区域で構成されています。
用途地域が定められ、各用途地域ごとに建築できる建物の用途等が制限されます。
市街化調整区域 市街化を抑制する区域。原則として開発禁止、開発を行う場合は農林漁業用等の特定の場合を除き許可が必要。
田舎物件には市街化調整区域の物件も多く見られます。
戸建物件の場合は線引き前(市街化調整区域に指定される以前 ※地域によって異なるが多くの地域は昭和45年に線引き)からの建築物で、同一用途(専用住宅の場合、住宅としてならOK。専用住宅⇒店舗は許可が必要など)であれば、再建築が可能。その他、開発許可に基づいた小規模開発住宅など、一定の基準を満たしているものは再建築が可能となるが、農家用住宅等、建物の建築主が農家であった為、建築が認められた物件は居住者が変更となり、農家以外の方が居住する場合に都市計画法違反になるケースがあります。(農家が建築主であっても先に述べた線引き前の建築の場合は再建築・居住が認められる場合もあります。)土地について線引き前に住宅があった証明等がない場合、一般的に農家等の方以外の新築は困難となります。
調整区域の物件については、県土木事務所・市役所等に再建築の可否を確かめてから取引するように注意致しましょう。
非線引き区域 上記の市街化区域・市街化調整区域の区分がされていない区域です。

田舎物件には比較的多い区域区分となります。調整区域の用に再建築困難といったケースは少ないと思いますが、都市計画区域内ですので、建築確認を要します。接道要件(建築基準法上の道路に2m以上接面する事など)を満たしているか、建築時に建築確認を受けているか?等を調査し取引するように注意しましょう。
都市計画区域外 上記いずれもに該当しない、都市計画区域外の地域。都市計画区域外で一定規模以上の建築物を建築しようとするときには、同様に建築確認が必要です。しかし、一般的な木造2階建て住宅などであれば建築確認は不要となっています。



【準都市計画区域】
準都市計画区域は、都市計画区域外において、積極的な整備または開発を行う必要はないものの、そのまま土地利用を整序し、または環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市として整備、開発および保全に支障が生じるおそれがある区域について県が指定します。


接面道路

接面道路については少々複雑ですが、まず通行に支障がないか?
そして、建築基準法上の道路であり建築に支障がないか?この2点に気をつけなければなりません。

まず、公道か私道か?幅員・間口は?この2点を調べ、更に建築基準法上の道路かどうかを確認しておきましょう。

◆公道・私道の調査のポイント

ここで、公道か私道かの調査方法・ポイントを説明致します。
まず、よく勘違いされるのが、「自動車や歩行者が自由に通行している道=公道」と考えられる方がいらっしゃいますが、
私道であっても一般の公衆用道路として利用されている道も多くあるということです。
法務局にて公図を取得し、物件に接面する道路が公道か?私道の場合は所有者を登記事項で確認しましょう。
この際、公図上、公道と確認できれば、次に市町村役場(地域によっては県土木事務所)にて図面や書類上の幅員(市道の場合、市が認める市道の幅員などを確認しておきましょう。
※図面と現地で幅員が異なる場合があります。市道の幅員が図面と現地で異なる場合は私有地を取り込み現況の幅員が広くなっている可能性があります。
また、私道の場合、私道所有者に対し、第三者売却後の通行承諾等について確認をとっておきましょう。

◆建築基準法上の道路とは?

道路は通行できる事が最低限の条件となり、たとえ私道であっても一般の方の公衆用道路として利用されていれば問題ないように思えます。
しかし、不動産取引においては、再建築時の建築確認の要件として「接道要件」があり、建築基準法に定める道路に間口2m以上接面する必要があります。一般の公衆用道路として自由に通行できても、この接道要件を満たされなければ再建築不可となり、不動産価値に影響を及ぼします。もちろん私道であっても建築基準法上の道路として扱われるものもありますのでこの点も役場調査の際、ご確認下さい。

建築基準法上の道路とは以下の条件に該当するものです。

 ① 公道(道路法による道路、都市計画法、区画法等による道路)で幅員が4m以上のもの
   建築基準法42条1項1号・2号
 ② 公道として2年以内に造られる予定のものとして特定行政庁が指定したもので幅員4m以上のもの
   建築基準法42条1項4号
 ③ 私道(個人が所有するもの)で幅員が4m以上あり、かつ、一定の技術的基準に適合するもので特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
   建築基準法42条1項5号(いわゆる位置指定道路)
 ④ 法が適用されたとき既にあった道(公道、私道を問わない)で幅員が4m以上のもの
   建築基準法42条1項3号
 ⑤ 法が適用されたとき既に建築物が建ち並んでいる幅員が4m未満の道で特定行政庁が指定したもの
   建築基準法42条2項 いわゆる2項道路

 なお、上記に該当しない道路のみに接面している場合、原則建築不可となりますが、上記条件を満たしていない敷地であっても、敷地の周囲の状況及び建築物の条件により、建築を許可できる場合があります。これを 「建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可」といいます。この許可を必要とする道路を不動産会社などは、『但し書き道路』と呼びます。



当サイトのテーマ選定について

当サイト内では物件ごとにテーマを選定しております。テーマの選定基準はこちらよりご確認下さい。

スポンサーリンク
   スポンサーリンク